[부동산 공부] '전셋집' 구하기 전에 꼭 알아야 하는 부동산 용어 정리! (전세 공부 필수!, 전세 사기 NO!)

 

  안녕하세요. 여러분^^

 

  요즘 요동치는 '금리'와 '집값' 때문에 선뜻 집을 구매하기가 망설여지시죠? 그래서 많은 분이 전세를 생각하실 텐데요. 전세 정말 잘 알아보고 구해야지 자칫 잘못했다가는 힘들게 모은 돈이 한순간에 사라질 수 있습니다.

 

  이런 것을 흔히 ‘전세 사기’라 칭하죠.

 

 

  ‘아는 게 힘이다.’라는 말도 있듯, 무작정 공인중개사가 알아서 잘해 주겠지.라는 생각을 가지시기보다는 전세를 구할 때 필요한 기본적인 내용들과 전세 사기 유형들을 미리미리 알아두는 것이 좋습니다.

 

 

 

  자, 이번 장에서는 전세 구하러 공인중개사에게 가기 전에 꼭 알아야 하는 부동산 용어들을 정리해보겠습니다.

 

 

1. 등기부등본

 

: 제일 먼저 소개하는 용어는 바로, 이 '등기부등본'입니다. 가장 앞에 나왔다는 건 엄청 중요하다는 뜻이겠죠? 등기부등본은 부동산에 대한 권리관계가 나와 있는 문서입니다. 알아보려고 하는 건물의 정보, 건물 소유주가 누구인지 등등 일련의 정보가 다 나와 있으므로 반드시 잊어서는 안 됩니다. (오프라인과 온라인 모두 발급이 가능합니다)

 

 

2. 깡통전세

 

: 우리 주변에서 깡통전세는 조심해야 한다는 말들이 심심치 않게 들리곤 하지요? 이 깡통전세란 무엇일까요? 우리가 흔히 집을 사고파는 가격을 ‘매매가’라고 하고, 전세 세입자가 내야 하는 돈을 ‘전세가’라고 하죠. 이 매매가와 전세가가 비슷하거나 같은 가격을 보일 경우, 깡통전세일 확률이 높은데요.

 

  예를 들어, 전세 계약을 한 건물주가 갑자기 사업을 하다 부도가 나거나 내가 낸 보증금을 다 써서 전세 기간이 끝났음에도 냈던 보증금을 못 돌려주게 된다면 그 건물은 경매에 넘어가게 됩니다.

 

  이때 유의해야 하는 부분이 있는데요. 주변 시세대로 그 건물이 팔려서 내가 낸 보증금을 모두 돌려받을 수 있다면 문제 될 게 없겠지만, 경매에 나온 집이 낙찰이 안 돼서 다음번에 올라오게 되면 처음 책정했던 가격보다 20~30%가량이 깎이어 오르게 됩니다.

 

  이 때문에 전세가와 매매가가 비슷한 경우에는 한 번만 유찰이 돼도 내가 낸 보증금을 온전히 받기 힘든 상황이 되는 것이지요. 이를 비유적으로 속 빈 깡통과 같다 해서 깡통전세라는 말이 생기게 되었답니다.

 

  그러므로 가능하면 전세를 구하실 때는, 매매가와 전세가가 비슷한 물건은 피하는 것이 좋습니다.

 

 

3. 근저당

 

: 집주인이 집을 구매했을 때, 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표입니다. 근저당 개념에서 중요한 건 대출 시점입니다. 집주인 집이 경매에 넘어간다고 가정했을 때, 경매로 집이 팔리더라도 그 금액이 세입자보다 은행으로 먼저 가는 경우가 대부분인데요. 그 이유는 은행이 집주인에게 먼저 대출을 해 주었기 때문입니다. 때문에 전셋집을 얻을 때는 반드시 이러한 부분을 확인해야 합니다.

 

 

4. 대항력

: 타인에게 대항할 수 있는 힘으로, 기존에 내가 임차하고 있는 주택에 대항력을 갖춘 경우에는, 집주인이 바뀌어도 기존 계약에 따라 정당하게 계속 거주할 수 있습니다. 이 대항력이라는 것을 갖추기 위해서는 이사한 집에 전입 신고를 반드시 해야 합니다.

 

 

5. 우선변제권

: 집이 경매에 넘어가더라도 다른 사람보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 것을 말하는데요. 여기서 중요한 것은 ‘확정일자’입니다. 반드시 확정일자를 받고 전입 신고까지 다 마쳐야 합니다. 그래야지만 익일 자정 0시부터 위에 말한 '대항력'과 '우선변제권'의 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

6. 전세권설정

: 확정일자와 비슷한 개념으로 보시면 되는데요. 전세권설정은 전세 계약 시, 보통 법무사를 통해 권리를 설정합니다.(셀프로 하시는 분들이 간혹 있기는 합니다) 확정일자는 익일 0시부터 적용되는데 비해 전세권 설정은 전세 계약 후 즉시 효력이 발생한다는 차이점도 있습니다. 전입신고를 하기 어려운 경우, 전세권 설정을 이용하곤 합니다.

 

 

7. 전세보증보험

: 경매에 집이 넘어가면 기관에서 전세보증금을 선지급해주는 것을 말합니다. 단, 보증금을 돌려받기가 너무 어려워 보이는 집들은 전세보증보험 신청이 거절될 수 있습니다. (이를 반대로 이용해, 전세보증보험이 안 되는 집들은 거르는 것이 좋습니다.)

8. 확정일자

: 전세 계약을 하게 되면 그 계약이 작성된 일자에 대해 나라에서 인정해주는 것을 말합니다. 전세계약이 되면 곧바로 가까운 주민센터 가서 전입신고와 확정일자를 꼭 처리해야 합니다. 귀찮아서 하루 이틀 미루다가는 나쁜 마음을 먹은 집주인이 사기를 치거나 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 받기 힘든 상황이 생길 수 있습니다. 확정일자와 같이 대항력이 발생하는 전세권 설정을 할 게 아니라면 확정일자는 선택이 아닌 필수입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

여러분 모두 좋은 집 얻으셔서 행복한 나날 보내시길 진심으로 바라겠습니다.

 

 

 

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