[부동산 공부] '전셋집' 구하기 전에 꼭 알아야 하는 ‘전세 사기 유형’ 정리! (전세 공부 필수!, 전세 사기 NO!)

 

  안녕하세요.

 

  항상 연말 연초에는 월세, 전세 등 집 구하시는 분들이 많습니다. 그중에서 특히 전세는 목돈이 들어가기 때문에 각별히 더 신경을 써야 하는데요. 요즘은 집값과 금리 변동이 크다 보니 전세 사기가 우리 주변에서도 빈번하게 일어나곤 합니다. 한두 푼이 아니다 보니 전세 사기를 당하게 되면 물질적으로나 정신적으로 타격이 클 수밖에 없는데요.

 

  전세를 구하시는 분들이거나 앞으로 계획이 있으신 분들은 제가 아래에서 설명드릴 전세 사기 유형에 대해 충분히 숙지하시고 거액의 사기를 당하는 일이 없으시길 진심으로 바라겠습니다.

 

 

  자, 그럼 전세 사기 유형과 내용에 대해 알아보도록 하죠.

 

  전세 사기는 정말 다양한데요.

 

  크게 갭투자 사기, 신탁 사기, 대항력 악용 사기 등이 있습니다.

 

 

 

 

1.갭투자 사기

 

: 여러분들은 갭투자에 대해 아시나요? 갭투자란, 부동산을 매입하기 전에 전세 들어올 세입자를 먼저 구하고, 전세보증금을 받은 뒤에 남은 차액만 대출받아 부동산을 매입하는 것을 말합니다.

 

  예를 들어, 'A'가 은행 대출로 1억이 수중에 있는데. 미리 구한 전세 세입자에게 전세보증금 3억을 받아 4억짜리 집을 샀다고 쳐봅시다. 이 집이 시세가 올라 4억에서 8억이 된다면 이 사람은 1억 남짓한 대출 금액으로 4억이란 이익을 고스란히 얻게 되는 것이지요.

 

  하지만 문제는 집값이 떨어질 경우에 발생합니다. 4억이던 집이 값이 떨어져 2억이 될 경우, 집주인인 'A'는 전세 세입자에게 돌려줄 돈이 없으므로 집은 경매에 넘어가게 됩니다. 경매 낙찰가는 집 값이 떨어졌으니 당연히 낮은 가격에 거래될 수밖에 없겠지요. 더군다나 그렇게 집이 팔린다 해도 집주인인 'A'가 은행에 잡힌 근저당이 먼저이기 때문에 얼마 되지 않는 낙찰가마저 은행으로 먼저 가게 되는 것이지요.

 

  때문에, 전세 계약을 하기 전에 반드시! 등기부등본에 있는 근저당을 꼭 확인하셔야 합니다. 더불어 등기부등본은 위조가 쉬우므로 부동산 중개업자가 주는 것을 맹신하지 말고 계약 바로 직전에 본인이 직접 발급받아 확인하시기를 강력히 추천드립니다.

 

 

 

2. 신탁 사기

 

: 여러분 여기에 일반 직장인 'B'가 있다고 가정해봅시다. 이 'B'라는 사람이 은행 대출을 받아서 건물을 올리려고 하는데, 신용이 낮아 대출금액이 얼마 안 나올 경우 어떤 방법이 있을까요?

 

  바로, 신탁회사에다가 건물을 짓기 전에 지어질 건물의 소유권을 주기로 약속하고 신탁회사를 등에 업은 채 거액을 대출받는 방법입니다. 이렇게 올린 건물은 건물주와 신탁회사 간에 ‘신탁원부’라는 것을 작성하게 되는데요. 건물주는 부동산 계약 시, 신탁회사의 '동의'를 얻어야 한다는 게 이 신탁원부의 핵심입니다.

 

  따라서, 나쁜 건물주가 신탁회사에 동의를 받지 않고 전세 세입자를 몰래 구해서 일반적인 전세 계약을 하게 된다면 이 계약은 신탁회사의 동의를 받지 않고 진행한 것이기에 법적으로 보호를 받을 수 없는 종이 쪼가리에 불가합니다.

 

  반드시! 계약 전에 등기부등본을 떼서 신탁이라는 두 글자가 있는지 꼭 확인하시고 있다면 등기소를 방문하여 신탁원부를 발급받고 대금지급자를 확인한 뒤에 그 대금지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받으셔야 임대차 보호법이 적용될 수 있습니다. 다소 번거롭더라도 꼭! 꼭! 확인하셔야 합니다. 직접!!!

 

 

 

 

3. 대항력 악용

 

: 근저당이 없는 집을 전세 계약하고, 계약 당일 전입신고 신청과 확정일자를 받았음에도 사기를 당하는 경우가 있는데요. 이는 확정일자를 받아도 대항력이 바로 생기는 것이 아니라, 확정일자를 받은 다음 날인 0시부터 효력이 생기는 것을 악용하는 것인데요. 그 사이 시간에  집주인이 근저당을 잡아버리는 것이지요. 확정일자 처리를 미루지 말고 최대한 서둘러야 하는 이유 중 하나도 이 때문입니다.

 

  이를 해결하기 위해서는 계약을 할 때, 계약서에 특약사항 첨부를 요청하는 것인데요.

 

  ‘계약 후 잔금을 지급한 다음 날까지는 임차 주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않으며. 이를 위반할 시 임대차 계약은 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다.’와 같은 문구를 삽입하는 것이지요.

 

  이 외의 방법으로는 전세권 설정이 있습니다. 전세권 설정은 확정일자와는 달리 전세 계약이 끝나자마자 효력이 생기므로 이런 대항력을 이용한 사기에서는 조금 마음을 놓을 수 있습니다. (다만 비용이...)

 

 

 

 

 

 

여러분 모두 좋은 집 얻으셔서 행복한 나날 보내시길 진심으로 바라겠습니다.

 

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